母公司上市半年后，祥生活也赴港IPO！为啥这么快？

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撰文|蜜姐&编辑|杰儿

在母公司上市半年后，祥生活服务集团有限公司（以下简称：祥生活）也在港交所准备上市。

据港交所官网显示，5月28日祥生活递交了招股书。实话说蜜姐有点意外，虽说这两年是物企密集上市的年份，但其母公司祥生集团毕竟去年底才上市。

时隔这么短，旗下物业公司就跑步冲击港交所，是有啥情况吗？

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祥生活深耕于浙江省及泛长三角区域，截至2020年12月31日，共有116个在管项目，总在管建筑面积为18.4百万平米，覆盖中国9个省26个城市。

截至2020年12月31日，订约管理210个项目，总签约建筑面积为37.3百万平米，分布在中国的11个省和40个城市。其中浙江及泛长三角区域占比极大，如下图：

从招股书蜜姐看到，祥生的“金主爸爸”基本也就是自己的母公司：祥生集团。

2018-2020年，其在管面积里，属于祥生及其合营、联营公司的占比分别为72.9%、81.7%、88.2%，呈递增趋势。

期间，毛利率分别为12.1%、16.7%、18.2%，也是逐渐增加。

和大部分物企一样，祥生活也是有多条腿走路：即物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。

从披露的数据来看，上述三项业务的主要来源依然是祥生集团方面。占总营收比例方面，2018-2020年，物业管理服务为32.8%、37.7%、50.0%；

非主业增值服务为63.4%、57.4%、41.0%；

小区增值服务为3.8%、4.9%、9.0%。

可以看到的趋势是，祥生活在增值服务方面表现是比较强劲的，但似乎后劲有些不足？因为增值服务占比逐年在降低。

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说完了业务方面，我们再来看看祥生活的其他财务数据。

营收，2018-2020年分別为2.45亿元、3.39亿元及4.59亿元，复合年增长率大概为37%；

净利润从2018年的1239.7万元增长至2020年的4686.1万元，复合增长率94.4%；

值得注意的是，招股书提到，截至2018年1月1日，祥生活服务录得累计亏损的期初余额为人民币1300万元。因为2017年的建筑及交付业务因其业务扩张而迅速增加，令对物业管理服务尤其是非业主增值服务的需求亦快速增加，因此需要招聘大量人员。

此后经过一系列调整、布局，截至2019年12月31日，祥生活累积盈利，截至2020年12月31日，保留盈利为6780万元。

现金流方面，2020年，祥生活的经营活动所得现金流量净额有所减少，招股书的解释是：由于经营活动产生的现金91.0百万元减已收利息人民币0.3百万元及已付所得税人民币6.0百万元所致。

投资活动所用现金流量净额常年为负数，比如2020年，这一数据为1.12亿元，主要反映对关联公司的垫款193.1百万元、物业及设备的购买4.2百万元以及无形资产的添置4.3百万元，部份由偿还关联公司的垫款人民币90.0百万元所抵消。

往年的投资活动所用现金也大致为上面几个方向。

融资活动现金流量净额2020年转负为正。往年为负的原因则大部分因为向关联公司还款。

年末现金及现金等价物来看，祥生活每年都有所减少，从2018年的3573.2万元，到2019年的3437.1万元，再到1064.8万元。

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之于祥生活而言，风险主要来自于以下几个方面。

1、如蜜姐上文提到的，绝大部份物业管理服务收入来源于为祥生集团所开发物业提供的服务。

2、大部份收入产生自向浙江省的项目提供服务，易受到浙江省经济状况任何重大下滑的影响。

3、2018-2020年，其物业管理服务合约续约率分别为100.0%、100.0%及98.1%，2020年有所下降，存在无法获得新签或续签现有的物业管理服务合约的风险。导致其在行业内的竞争力被削弱。

4、2018-2020年，祥生活的应收贸易账款周转日数分别为75天、88天及105天，数字在逐年增大，未必能向业主及物业开发商收取物业管理费，并可能因此产生应收贸易账款及应收票据减值亏损。

以及其他一些风险等等。

募资所得款用途上，祥生活主要列了几大方面：寻求策略收购及投资机会；扩大、多元化及差异化增值业务；开发及升级智能系统；培养人才及建立专业团队；一般业务运营及营运资金。

目前的资本市场，房企基本躺平状态，物企破发的也不在少数。祥生活是否会成功上岸，赢得投资者的认可，只能且走且看了。

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